Guía · Conceptos
Es el lugar donde su propiedad se vuelve oponible frente al mundo. Todo lo demás es un acuerdo entre dos personas.
En corto
El Registro Público de la Propiedad es la institución donde se inscriben los actos que afectan a los inmuebles. Su función es dar publicidad: que cualquiera pueda saber quién es el dueño y qué gravámenes tiene un bien. Una escritura firmada pero no inscrita vale entre las partes, pero no protege frente a terceros, y esa distinción es la que decide los pleitos.
Las transmisiones de propiedad: compraventas, donaciones, adjudicaciones por herencia o por remate.
Los gravámenes: hipotecas, embargos, fideicomisos sobre inmuebles y sus cancelaciones.
Las modificaciones al propio inmueble: subdivisiones, fusiones, lotificaciones y regímenes de condominio.
Ciertos actos que afectan la capacidad de disponer o los derechos sobre el bien.
Es el documento que muestra el estado registral del inmueble en un momento determinado: quién aparece como titular y qué anotaciones o gravámenes tiene.
Es el primer documento que hay que pedir en cualquier operación, antes del avalúo y antes de comprometer un calendario. Cuesta poco y es lo que revela si la operación es viable como se planeó.
Tiene vigencia limitada, así que conviene pedirlo cuando el resto del expediente ya está avanzado y no meses antes.
El Registro funciona por orden de presentación. Entre dos derechos incompatibles, prevalece el que se inscribió primero, no el que se firmó primero.
Eso explica por qué una hipoteca que se firma y no se presenta puede quedar detrás de otra posterior, y por qué un comprador que no inscribe puede perder frente a un acreedor del vendedor.
Adeudos de predial o de agua que impiden la inscripción.
Diferencias entre la descripción del inmueble en la escritura y la del antecedente registral.
Falta de algún requisito fiscal o de una constancia.
Errores en la identificación de las partes o en la acreditación de su personalidad.
Cuando esto ocurre, el reloj vuelve a correr. Evitarlo es la mayor parte del valor de un expediente bien armado.
Preguntas frecuentes
Para que su propiedad sea oponible frente a terceros. Sin inscripción, un acreedor del vendedor o un comprador posterior que sí inscriba pueden dejarlo sin el inmueble.
Depende del volumen y del tipo de acto. Lo que sí se puede controlar es que el documento no sea devuelto por una observación, que es lo que realmente duplica los plazos.
En esta notaría lo hacemos nosotros y damos seguimiento hasta la inscripción y la entrega. No consideramos cerrada la operación antes de eso.
Sí, solicitando el certificado correspondiente. Si prefiere, lo tramitamos como parte de la revisión previa.
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